Underhållsansvar i bostadsaktiebolag

21.2.2025

Bostadsaktiebolagslagen fastställer ansvaret för underhåll av byggnaden och fastigheten mellan bostadsaktiebolaget och aktieägarna. Underhållsansvar innebär att bostadsaktiebolaget ansvarar för att byggnaden och fastigheten hålls i gott skick. Bostadsaktiebolaget kan i bolagsordningen föreskriva undantag från den lagstadgade ansvarsfördelningen.

Bostadsaktiebolagets ansvar

Bostadsaktiebolaget ansvarar för byggnadens och fastighetens underhåll i den utsträckning som inte tillkommer aktieägaren. Detta inkluderar konstruktioner, isoleringar och grundläggande system såsom uppvärmning, el, dataöverföring, gas, vatten, avlopp och ventilation. Bostadsaktiebolaget ansvarar dock inte för badkar eller liknande utrustning i aktielägenheter. Bolaget ska även reparera inre delar av lägenheter som skadas på grund av fel i konstruktionen eller i andra delar av byggnaden som bolaget ansvarar för. Bolagets underhållsansvar förutsätter alltid ett fel eller en brist; det räcker inte att något inte uppfyller nuvarande bestämmelser.

Aktieägarens ansvar 

Aktieägaren ansvarar för inre delar av sin lägenhet, som golv- och väggbeläggningar. Aktieägaren ska sköta sin lägenhet omsorgsfullt och omedelbart meddela bolaget om fel eller brister som faller under bolagets ansvar. Aktieägaren ansvarar inte för normalt slitage men är ansvarig för skador som orsakas av oaktsamhet eller uppsåtlig handling.

Exempel: Om anslutningen till en diskmaskin läcker ansvarar aktieägaren för själva maskinen och golvbeläggningen. Om vattnet har läckt till en annan lägenhet ansvarar bostadsaktiebolaget för exempelvis undertaksstrukturen i våningsplanet under, upp till grundnivån. Aktieägaren är inte ansvarig för normalt slitage som uppstår vid vanlig användning av bostaden, men har reparationsansvar om skada orsakats genom oaktsamhet eller avsiktligt agerande. 

Från rättspraxis hittas följande exempel på ansvarsfördelningen mellan bostadsaktiebolag och aktieägare: I ett hus byggt på 1950-talet hade badrummen ursprungligen badkar. Fuktisoleringen bestod av en bitumenbelagd filt på bjälklaget, ovanpå vilken det fanns en cirka tio centimeter tjock ytbeläggning. I A:s lägenhet hade den tidigare aktieägaren tagit bort badkaret och gjort om utrymmet till en dusch. Ändringen hade inte godkänts av bostadsaktiebolaget. Under A:s ägande upptäcktes fuktavvikelser i ytbeläggningen och nedre delarna av väggarna. Skadorna konstaterades bero på den ändrade användningen av badrummet. Efter att bostadsaktiebolaget vägrat att reparera fuktskadorna genomförde A reparationen på egen bekostnad. Högsta domstolen beslutade att bostadsaktiebolaget, enligt sitt underhållsansvar, skulle ersätta A för kostnaderna för reparationen av fuktskadorna (KKO:2015:87). 

Då en skada uppkommer

Aktieägaren ska omedelbart meddela bostadsaktiebolagets styrelse eller disponenten om eventuella skador och brister. Den part som har underhållsansvaret ansvarar vanligen även för kostnaderna för att utreda felet. Exempelvis hanteras en fuktskada som upptäcks under en badrumsrenovering på samma sätt som en skada som rapporterats av en aktieägare. Vid skador ska man skilja på reparationsansvar och skadeståndsansvar. Bolaget kan ha reparationsansvar medan aktieägaren eller den som bor i lägenheten kan ha skadeståndsansvar, alltså det slutliga ansvaret att ersätta skadan. 

I rättsfallet KKO:2016:33 hade en hyresgäst orsakat en vattenskada genom att lägga sig över golvbrunnen medan duschen var på. Högsta domstolen ansåg att aktieägaren, som hyrt ut sin bostad, inte var skyldig att ersätta skadan som hyresgästen orsakat. Aktieägaren har dock underhållsansvar och omsorgsplikt för sin lägenhet även när den hyrs ut. Högsta domstolen ansåg att en aktieägare som hyr ut sin lägenhet, vid behov, enligt sin omsorgsplikt ska se till att hyresgästen inte skadar de delar av fastigheten som bostadsbolaget ansvarar för att underhålla, och ingripa vid kännedom om olämplig användning av lägenheten. En aktieägare kan dock vanligtvis lita på att hyresgästen använder bostaden på ett korrekt sätt och är inte ansvarig för skador som orsakats av hyresgästen om aktieägaren inte känt till eller rimligen kunnat förutse skadan. Aktieägarens ansvar för skador som hyresgästen orsakar på de delar av fastigheten som bostadsbolaget ansvarar för att underhålla, förutsätter således att aktieägaren har agerat vårdslöst i ovan nämnda avseenden. Aktieägaren är alltså inte ansvarig för skador som hyresgästen orsakar bostadsbolaget genom vårdslös användning av lägenheten, utan eget
vållande. 

Grundnivå

Grundnivån definierar den kvalitetsnivå som bostadsaktiebolaget ska återställa ytor i aktielägenheter till. Grundnivån bestäms i regel av bostadens ursprungliga standard. Den kan dock ändras vid renoveringar eller tidigare reparationer som utförts av bolaget. Förändringar som aktieägare gjort i sina lägenheter har ingen inverkan på bolagets skyldighet att följa den fastställda grundnivån. 

Utförande av underhållsarbete Bostadsaktiebolaget kan låta utföra underhållsarbeten på aktieägarens bekostnad om denne försummar sitt underhållsansvar. På samma sätt kan aktieägaren låta utföra
brådskande underhållsarbete som faller under bolagets ansvar och få ersättning för detta.

Individuell bedömning

Underhållsansvaret ska alltid bedömas från fall till fall. Skadans orsak, omfattning och eventuell ersättningsskyldighet måste utredas. Bostadsaktiebolaget ska dock alltid behandla aktieägarna jämlikt och följa god byggnadssed och gällande bestämmelser.